Lo que debes saber sobre la promesa de venta.
La promesa de venta es un acto por el cual un vendedor y un comprador de un inmueble existente acuerdan la venta del mismo. La promesa de venta viene antes de la venta final. Es una especie de reserva de la propiedad por parte del comprador y una garantía para el vendedor. La promesa de venta puede adoptar dos formas: promesa unilateral o compromiso de venta. ¡Hacemos balance de la promesa de venta!
Promesa de venta: ¿promesa unilateral o acuerdo de compraventa?
La promesa de venta, firmada entre el vendedor y el comprador de una propiedad existente antes de la venta final, puede tomar dos formas: promesa unilateral de venta o compromiso de venta (o "promesa sinalagmática de venta" ).
La promesa unilateral de venta permite al comprador reservar un inmueble conservando la posibilidad de retractarse. El alojamiento se reserva al comprador por un período que se especifica en la promesa unilateral de venta. El vendedor, por su parte, se compromete a no vender el alojamiento a nadie que no sea el comprador con el que firmó la promesa. La promesa unilateral de venta puede celebrarse y firmarse únicamente por ambas partes (hablamos de una "escritura bajo el seno privado" ) o redactada por un funcionario público (notario, alguacil, registrador) y redactada de acuerdo con ciertas formalidades legales (hablamos de un "acto auténtico" ). La promesa unilateral de venta a seno privado deberá registrarse dentro de los 10 días siguientes a su firma en el departamento de registro del vendedor o del comprador.
El contrato de compraventa (o promesa sinalagmática de venta) vincula definitivamente al vendedor y también al comprador. Una cláusula puede prever para uno u otro la posibilidad de retractarse bajo ciertas condiciones especificadas en el acto.El contrato de compraventa puede celebrarse entre particulares (es una escritura privada) o redactado por un funcionario público (notario, alguacil, registrador civil) y redactado de acuerdo con las formalidades legales (es una escritura pública).
La promesa de venta, cualquiera que sea su forma (promesa unilateral de venta o compromiso de venta), debe contener cierta información: datos de contacto del vendedor, datos de contacto del comprador, dirección del inmueble vendido, origen del inmueble (fecha de la anterior escritura de compraventa, nombre del anterior propietario, escritura notarial, etc.), descripción detallada del inmueble, su equipamiento y sus anexos, existencia de hipoteca si procede, datos específicos de la copropiedad si aplicable, importe honorarios del profesional encargado de la venta, en su caso, precio de venta y condiciones de pago (préstamo inmobiliario), plazo de vigencia de la promesa de venta y plazo para la firma de la escritura definitiva de compraventa, condiciones para el ejercicio de la derecho de desistimiento, condiciones suspensivas a la promesa de venta, si las hubiere (ejemplo: la venta sólo puede concluirse con la condición de que el comprador obtenga un permiso de construcción o una hipoteca).A la promesa de venta se debe adjuntar el expediente del diagnóstico técnico.
La promesa de venta puede entregarse en mano o enviarse al comprador por carta certificada con acuse de recibo. La promesa de compraventa se redacta en original único conservado por el profesional ante el cual se firma si es necesario (notario, agente inmobiliario) o en dos originales (uno para el vendedor y otro para el comprador).
Para saber: el comprador potencial puede solicitar al vendedor de una propiedad el diagnóstico técnico pero también, por ejemplo, la última factura de agua o la última factura de EDF de la propiedad, documentos que contienen información relacionada con la propiedad, antes de tomar una decisión.
Promesa de venta: ¿cuánto debo pagar?
Dependiendo del caso, promesa unilateral de venta o compromiso de venta, el comprador puede pagar una suma de dinero al vendedor.
En caso de promesa unilateral de venta, es posible prever cláusulas relativas al pago de sumas de dinero desde la firma de la escritura o dentro de un plazo determinado, antes de que finalice el plazo de retiro. Estas cláusulas son válidas bajo dos condiciones: 1° la promesa se celebra por medio de un profesional autorizado (notario o agente inmobiliario, por ejemplo); 2° el pago se consigna a un profesional con una garantía financiera dedicada al reembolso de los fondos depositados. El monto a pagar generalmente corresponde al 5% y 10% del monto total de la venta. En caso de que el comprador ejerza su derecho de desistimiento (y por tanto no compre el inmueble), entonces recupera el importe pagado (en un plazo de 21 días a partir del día siguiente al de desistimiento). En el caso de que se firme la venta definitiva del inmueble, entonces se deduce el importe pagado del resto a pagar. Una promesa unilateral de venta también puede contener una cláusula relativa a una indemnización de inmovilización (o "precio de exclusividad" ): el comprador paga al vendedor una compensación económica en compensación por la reserva del alojamiento durante la duración de la promesa de venta.Tenga en cuenta que el comprador puede perder esta compensación de inmovilización si se retira. La indemnización de inmovilización (un importe mínimo del 5% del precio de venta del inmueble) es obligatoria para cualquier promesa unilateral de venta válida por más de 18 meses si el vendedor es una persona física.
En el caso de un contrato de compraventa, las cláusulas también pueden prever el pago de sumas de dinero tan pronto como se firme la escritura o dentro de un plazo determinado, antes de que finalice el plazo de desistimiento. Deben cumplirse dos condiciones para que estas cláusulas sean válidas: 1° el contrato de venta debe celebrarse a través de un profesional autorizado para contribuir a la venta (notario o agente inmobiliario, por ejemplo); 2° el pago debe ser consignado a un profesional con garantía financiera dedicada al reembolso de los fondos depositados. El monto solicitado generalmente corresponde al 5% y 10% del monto total de la venta. Si el comprador ejerce su derecho de desistimiento (y no compra la propiedad), entonces recupera el monto pagado (dentro de los 21 días a partir del día posterior al desistimiento).Si se concluye la venta final de la propiedad, entonces el monto pagado se deduce del resto a pagar. Un contrato de compraventa también suele contener una cláusula de penalización que obliga al vendedor o al comprador a ejecutar el contrato (a vender o, por tanto, a comprar) y que prevé daños y perjuicios en caso de incumplimiento.