Lo que debes saber si quieres invertir en bienes raíces este año
La tasa de desgaste ha sido objeto de mucha discusión desde principios de año. Veamos los efectos que ha tenido y sigue teniendo en el mercado inmobiliario actual.
¿Cuál es la tasa de desgaste?
Tu préstamo bancario incluye la cantidad que necesitas, las tasas de interés, el costo del seguro, así como varias tarifas, como las tarifas administrativas o de corretaje. Todos estos elementos se toman en cuenta en el cálculo de la Tasa Efectiva Anual (TAE), que representa los costos totales que genera la devolución de tu crédito.
La tasa de usura es una tasa establecida por la Banque de France para proteger a los prestatarios de posibles abusos. Representa el porcentaje que es imposible de superar cuando sacas un préstamo del banco. Claramente, si tu TAE supera la tasa de desgaste, el banco no tiene la autorización para concederte el préstamo.
¿Cuál es la tasa de desgaste actual?
La tasa de desgaste se recalcula trimestralmente. La Banque de France suele fijar un tipo un tercio superior a la media del trimestre anterior. Aquí están las diferentes tasas de desgaste para el mes de octubre, en comparación con las de julio de 2022:
- 3,05% en octubre, frente al 2,57% de julio, para préstamos a tipo fijo a más de 20 años.
- 3,03% en octubre, frente al 2,6% de julio, para el préstamo a tipo fijo de 10 a 20 años.
- 3,30% en octubre, frente al 2,6% de julio, para el préstamo a tipo fijo a menos de 10 años.
- 2,45% en octubre, frente al 2,45% de julio, para el préstamo a tipo variable.
- 2,99% en octubre, frente al 2,99% de julio, para el préstamo puente.
¿Por qué la tasa de desgaste hace que fluya mucha tinta en 2022?
La tasa de deserción ha sido un tema particularmente espinoso desde principios de 2022. De hecho, las fluctuaciones en el mercado inmobiliario en los últimos dos años han sido numerosas.
En 2021, experimentamos tasas de interés históricamente bajas (alrededor del 1%). Por lo tanto, los inversores fueron extremadamente numerosos para obtener sus préstamos, lo que provocó una explosión en la demanda. La oferta de bienes fue limitada, lo que condujo a un fuerte aumento de los precios. Desde principios de este año, las tasas de interés han vuelto a subir, lo que está reequilibrando gradualmente el mercado.
Sin embargo, los inversores, ya sean compradores de vivienda principal o inversores de alquiler, se enfrentan a un problema importante: la tasa de desgaste.De hecho, esto fue demasiado bajo, en comparación con las tasas de interés que aumentaron rápidamente. Así, muchos expedientes fueron rechazados este verano, porque la TAE de los prestatarios superaba fácilmente la tasa de desgaste.
En octubre de 2022, la tendencia al alza en la tasa de deserción presagiaba un futuro mejor, que permitiría pasar más expedientes. Sin embargo, las tasas de interés también han aumentado como resultado. De hecho, la mayoría de los bancos han aumentado sus tipos hasta un +0,6%. Algunos bancos incluso han dejado de ofrecer préstamos. Por lo tanto, la situación permanece bloqueada.
¿Cómo pedir prestado a pesar de la difícil situación?
La tasa de desgaste representa un bloqueo significativo para muchos archivos. Paradójicamente, los deudores que tienen altos ingresos y que tienen más de 40 años son los más penalizados. Esto se explica en particular por el hecho de que el costo de su seguro de prestatario es demasiado alto y supera fácilmente la tasa de desgaste.
Estos son nuestros consejos para maximizar tus posibilidades de conseguir tu préstamo a pesar de la delicada situación que atravesamos hoy:
- Si eres un joven comprador primerizo, infórmate de las ayudas disponibles, como un préstamo sin interés, por ejemplo.
- Si tienes más de 40 años, opta por un seguro externo a tu banco, que te permitirá tener una tasa más asequible (este consejo también aplica para jóvenes prestatarios).
- Cuida tu expediente y liquida tus deudas antes de presentar tu solicitud de crédito.
- Sea cual sea tu perfil: recurre a un bróker para beneficiarte del mejor soporte posible.