Normas relativas a VEFA.
Una venta en estado futuro de terminación de una vivienda o VEFA es una venta de un inmueble que aún no está construido pero que está en construcción o cuya construcción comenzará próximamente. Las partes pueden firmar un contrato de reserva antes del contrato de compraventa. Hacemos balance.
¿Cómo funciona un VEFA o una venta en el futuro estado de finalización?
La venta en estado futuro de terminación o VEFA es una forma muy común de vender y comprar bienes inmuebles.
¿Por qué vender un VEFA?
El contrato de reserva de un apartamento en estado futuro de terminación o venta en estado futuro de terminación (VEFA) es un contrato que permite reservar un alojamiento: el vendedor (que lo reserva) se compromete a reservar alojamiento para el comprador (el encargado de la reserva) a cambio de un depósito de seguridad.
El VEFA es un acto bajo firma privada, es decir un acto redactado entre particulares, sin la presencia de un notario. Pero es posible concluir este acuerdo ante un notario (este último luego hará las comprobaciones necesarias). Una vez que se haya firmado la escritura, debe enviarse por carta certificada con acuse de recibo (LRAR) o entregarse en mano al comprador, ¡antes de cualquier depósito de fondos!
El comprador tiene derecho a desistir dentro de los 10 días naturales contados a partir del día siguiente a la primera presentación de la carta certificada notificándole el contrato o al día siguiente de su entrega en mano. La retractación debe hacerse por LRAR.
¿Quién es el propietario sobre plano?
Para reservar el alojamiento que se va a construir, el comprador puede estar obligado a pagar un depósito de seguridad al vendedor, en una cuenta bancaria abierta a nombre del comprador o con un notario. El importe de la fianza debe ser como máximo el 5% del precio de venta (si la escritura de compraventa se firma menos de 1 año antes de la firma del contrato de compraventa) o como máximo el 2% del precio de venta (si la escritura se firma dentro de 1 a 2 años antes de la firma del contrato de venta). No se puede solicitar depósito de seguridad si la escritura se firma con más de 2 años antes de la firma del contrato de compraventa.
Las sumas pagadas en concepto de garantía son indisponibles, intransferibles e inembargables hasta la celebración del contrato de compraventa. El comprador recupera su depósito de seguridad si: el banco rechaza el préstamo, el vendedor no concluye el contrato de venta dentro del plazo previsto en el contrato preliminar, el precio de venta es más del 5% superior al precio previsto revisado, la diferencia entre el contrato de compraventa y las previsiones del contrato preliminar es anormal, el comprador notifica su solicitud de reembolso por LRAR al vendedor y al depositario de la fianza.
El comprador sólo posee el terreno y las partes del inmueble ya construidas en el momento de la firma de la compraventa. Luego es dueño de las partes de la propiedad a medida que se construyen.
¿Cómo hacer un VEFA?
Varios datos deben estar contenidos en el acuerdo firmado entre las partes.
- Información relativa a las partes: datos de contacto del vendedor y del comprador, garantía financiera de reembolso (GFR) proporcionada al comprador por el vendedor o garantía financiera de finalización del trabajo (GFA).
- Información relativa a la vivienda: dirección, superficie habitable, número de ambientes principales y enumeración de cuartos de servicio, dependencias y espacios libres, descripción de materiales utilizados y equipamientos, ubicación de la vivienda en el edificio o en conjunto habitacional.
- Información relativa a la venta: precio de venta estimado y condiciones de revisión, fecha en la que se puede concluir la venta, forma de pago (con o sin préstamo), monto del préstamo(s), condiciones y nombre del el prestamista, condición suspensiva en su caso, condiciones de recuperación de la fianza en caso de anulación de la compra, plazo de entrega.
- Información sobre las condiciones para ejercer el derecho de desistimiento: posibles sanciones por retraso en la entrega del apartamento.
- Información sobre el trabajo que el comprador puede reservar; esto puede incluir: instalación de equipos sanitarios en la cocina y muebles que puedan acomodarlos, instalación de equipos sanitarios en el baño o ducha y muebles que puedan acomodarlos, instalación de equipos sanitarios en los inodoros, colocación de alicatados, revestimiento de pisos excluyendo el aislamiento, los equipos con radiadores eléctricos cuando las características de la instalación eléctrica lo permitan y respetando la potencia requerida, la decoración de las paredes.
A saber: el comprador puede implementar las 2 garantías, GFR y GFA, si el vendedor no completa el edificio debido a una falla financiera.