Recapitulemos las ventajas y diferencias de cada dispositivo
La ley de Censi Bouvard y el sistema LMNP tienen varias similitudes. Es por eso que puede ser fácil confundirlos.
En este artículo presentamos las diferencias entre la ley Censi Bouvard y el sistema LMNP. Podrás identificar las ventajas de cada uno, y elegir el que mejor se adapte a tu proyecto inmobiliario.
Puntos comunes entre Censi Bouvard y LMNP
Inmuebles nuevos y amueblados
Los esquemas LMNP y Censi Bouvard se refieren a nuevos alquileres amueblados. Los bienes elegibles deben incluir los muebles y equipos obligatorios para cumplir con los criterios de decoro vigentes.
También tenga en cuenta que estos dispositivos pueden ser accesibles con una inversión antigua. Sin embargo, para beneficiarse de las ventajas de la ley Censi Bouvard, las viviendas deben haber sido rehabilitadas hace menos de 15 años.
El período de alquiler
El período de alquiler obligatorio para los dos dispositivos es sustancialmente idéntico. La LMNP impone un período de alquiler de al menos 9 años consecutivos. Es posible alquilar más tiempo. Sin embargo, más allá de los 12 años, una escritura pública auténtica debe redactar el contrato de arrendamiento. El período mínimo de alquiler del sistema Censi-Bouvard también es de 9 años.
Zonas y techos
A diferencia de la ley Pinel, los dispositivos LMNP y Censi Bouvard no tienen techos específicos o zonificación a respetar.Pueden ser elegibles bienes de cualquier sector. Sin embargo, la reducción de impuestos de la ley Censi Bouvard está sujeta a un tope. Sólo se aplica hasta 300.000 € antes de impuestos.
IVA recuperable por la ley Censi-Bouvard y estatus LMNP
Los dos dispositivos no generan los mismos beneficios fiscales. Esto es lo que veremos en la segunda parte de este artículo. Sin embargo, ambos te permiten recuperar el IVA hasta el 20% del precio del bien. Esta ventaja común es un activo importante para la rentabilidad de la operación. Sin embargo, solo se puede recuperar el IVA si la inversión se refiere a una residencia de servicios.
Diferencias notables entre Censi Bouvard y LMNP
Beneficios fiscales
Los beneficios fiscales del sistema LMNP y Censi Bouvard tienen diferencias. La ley Censi-Bouvard otorga una reducción de impuestos de hasta el 11% del precio de la propiedad, durante 9 años.Esta cantidad de exención fiscal se puede arrastrar durante 6 años, en el caso de que supere la cantidad a pagar.
La ventaja de la ventaja de LMNP radica en los ingresos por alquiler que genera. De hecho, es posible reducir o eliminar por completo los impuestos a pagar sobre estos.
En este punto, la ley Censi-Bouvard se parece más a la ley Pinel, que también concede una reducción fiscal calculada sobre el importe de la adquisición. El LMNP es diferente porque se basa en ingresos de alquiler no imponibles.
Bienes elegibles
Técnicamente, es posible alquilar cualquier propiedad con estado LMNP. La única condición obligatoria es que la propiedad esté amueblada de acuerdo con los criterios de decoro impuestos por decreto. Como resultado, el LMNP puede afectar tanto a los antiguos como a los nuevos. Las residencias de servicios son tan elegibles como las viviendas individuales tradicionales.
La ley Censi Bouvard, por otro lado, solo es accesible para ciertas residencias de nuevos servicios. Estas son las residencias:
- Estudiantes
- Para personas mayores o discapacitadas
- Acogida y atención acreditada
El sistema fiscal
La ley Censi-Bouvard depende del sistema tributario BIC. La condición de LMNP, por su parte, ofrece la opción entre el régimen Micro-Bic o el Régimen Real Simplificado.
La combinación de las ventajas de Censi-Bouvard y LMNP
Los dos dispositivos se pueden combinar. Esto significa que es posible realizar varias inversiones y aprovechar las ventajas de la ley Censi Bouvard, así como la LMNP. Sin embargo, los inmuebles que ya cuentan con los beneficios de la ley Censi Bouvard no pueden ser depreciados. Esta amortización puede efectuarse sobre la parte superior a 300.000 €, ya que es la cantidad máxima exenta de impuestos según la ley Censi-Bouvard.
También tenga en cuenta que en caso de combinar los beneficios de Censi Bouvard y LMNP, es obligatorio respetar el techo de ingresos de la LMNP. Esto asciende a 23 000 € al año o al 50 % de los ingresos totales de la unidad familiar fiscal del inversor.
¿Quieres saber más sobre los diferentes esquemas de exención del impuesto inmobiliario? No dude en consultar nuestros otros artículos.