Información a saber antes de pedir prestado
Tras las tensiones provocadas por más de dos años de crisis sanitaria, el año 2022 será testigo de varios cambios importantes. En este artículo hacemos balance de las nuevas condiciones para obtener un préstamo en 2022.
Tipos de interés al alza
Las tasas de interés históricamente bajas en 2021 volverán a subir en 2022. Esta es la previsión que habían establecido todos los actores del mercado bancario e inmobiliario.Desde enero, hemos visto un aumento gradual en las tasas de interés. El crecimiento no es deslumbrante, pero definitivamente está presente.
La tasa de interés promedio estimada en febrero de 2022 fue del 1,09 %, en comparación con el 1,04 % de octubre de 2021. Bouygues Immobilier incluso anuncia que las tasas de interés a 25 años aumentaron al 1,40 % en abril de 2022, en comparación con el 1,22 % en Abril 2021. A pesar del aumento de tarifas, vemos que por el momento se mantienen asequibles. Por lo tanto, las oportunidades de préstamo para futuros inversores inmobiliarios siguen siendo numerosas. Sin embargo, observamos que el número de préstamos ha disminuido en comparación con el año pasado.
El número de préstamos y sus importes en 2022
El número de préstamos emitidos durante los dos primeros meses de 2022 ha disminuido un 1,5 % en comparación con el inicio de 2021. Esto se debe principalmente a que el HCSF recomienda endurecer las condiciones para obtener préstamos bancarios.Sin embargo, observamos que el monto promedio de los préstamos aumentó en comparación con 2021.
Este aumento se explica en parte por el aumento de los precios inmobiliarios, que empujan a los futuros compradores a aumentar su presupuesto. Pedir prestado más también significa pedir prestado más tiempo. De hecho, el comienzo de 2022 estuvo marcado por una extensión en la duración de la mayoría de los préstamos. La mayoría de los prestatarios se endeudan por un período que oscila entre 20 y 25 años. Esta duración afecta aproximadamente al 63,7 % de los prestatarios que desean invertir en una vivienda habitual.
La relación de endeudamiento
Como mencionamos anteriormente, el Haut Conseil de Stabilité Financière dio directivas a las organizaciones bancarias en 2021. Recomendó endurecer las condiciones para obtener préstamos, con el fin de frenar la alta demanda y luchar contra el sobreendeudamiento. Desde principios de 2022, hemos visto varios cambios, ya que estas recomendaciones ahora son leyes.
Entre las condiciones para obtener un préstamo en 2022, podemos mencionar el índice de endeudamiento. Hoy, esto ya no puede exceder el 35%, incluido el seguro del prestatario. Por lo tanto, se deniega el préstamo a los hogares que no tienen ingresos suficientes para asumir dicho reembolso. Las personas frágiles y ancianas también son penalizadas, porque su tasa de seguro de prestatario ya es más alta que la de una persona promedio. Esta reforma explica en parte por qué el número de préstamos concedidos ha ido cayendo desde enero de 2022.
El período de préstamo en 2022
Siempre con el objetivo de contrarrestar situaciones de sobreendeudamiento, el HCSF tiene como objetivo evitar que los prestatarios se endeuden durante demasiado tiempo. El plazo máximo de amortización se fija ahora en 25 años. Tenga en cuenta, sin embargo, que los compradores de alojamiento sobre plano pueden extender este período por dos años. Esta extensión también puede afectar a los compradores de una propiedad antigua que deseen realizar trabajos de renovación que representen al menos el 25% del precio de compra.
¿Es posible eludir estas nuevas reglas?
Las entidades bancarias tienen la posibilidad de otorgar préstamos que no cumplan con estas condiciones. Sin embargo, estas excepciones no deben afectar a más del 20% del número total de préstamos. De hecho, estas deben ser exenciones concedidas caso por caso. Los hogares con más probabilidades de obtener estas exenciones deben ser inversores en residencia principal (80 %, de los cuales el 30 % son compradores por primera vez).
Régimen especial para contratar una hipoteca en 2022
Algunos dispositivos que facilitan el préstamo siguen vigentes. En particular, el gobierno anunció la prórroga de la ley Pinel hasta finales de 2024. El Préstamo Tasa Cero (PTZ) y el eco-PTZ seguirán vigentes hasta 2023.