Estas son las llamadas ventas "a la luz de las velas".
Las subastas pueden ser una forma de comprar bienes raíces por debajo del precio de mercado. Pero que es exactamente?
¿Quién puede comprar bienes raíces mediante subasta?
Todos, particulares y profesionales.
¿Cómo estar informado de las ventas por subasta?
Se anuncian en sitios como www.licitor.com o www.encheres-publiques.com. Se indican la dirección de la propiedad en venta, una breve descripción, el precio inicial, las fechas de las visitas al sitio y los datos de contacto del abogado o notario a cargo de la venta. Este último mantiene a disposición del público las especificaciones completas del inmueble (catastro, urbanismo, tasas, costas, servidumbres, etc.).
¿Dónde se realizan estas ventas?
Dentro de los límites de los Juzgados de Primera Instancia (TGI) o de la Cámara de Notarios, durante las sesiones o audiencias denominadas "subastas".
¿Cómo participar en la subasta?
Cualquiera puede asistir a las subastas ya que son públicas. Por otro lado, para pujar, es recomendable seguir algunas reglas. En la Cámara de Notarios, es necesario entregar al notario a cargo de la venta un cheque de depósito, cuyo monto es fijado por este último. El cheque se devuelve después de la venta si no se declara exitoso. En el TGI, solo puede pujar a través de un abogado registrado en la Orden de la jurisdicción correspondiente. A continuación, se emite un poder que indica la cantidad máxima de ofertas autorizadas a la orden de este abogado. El oferente deberá entregar al abogado un cheque de caja por un monto suficiente para cubrir los costos y al menos el 10% de la oferta máxima prevista.
¿Cómo se realizan las subastas?
Estas ventas denominadas "a la luz de las velas" siempre se realizan de la misma manera. El presidente de la sesión o audiencia anuncia el precio de salida y el importe de los gastos auxiliares a cargo del adjudicatario. Luego se enciende una pequeña vela, que indica el inicio de la subasta. Durante estos, cada vela que se apaga es reemplazada por otra. Si una vez apagada la segunda vela no se ha realizado una nueva puja, la subasta se adjudica a beneficio del último postor. Sin embargo, la venta es definitiva solo después de un período de 10 días reservado para ofertas más altas. Para superar la oferta, la persona debe ofertar un 10% más que el monto de la subasta. Luego, la propiedad se vuelve a poner a la venta por un nuevo precio inicial.
¿Cuáles son los costos adicionales a pagar?
Para una venta en el TGI, estos son los costos de alguacil y publicidad, que pueden variar según la ubicación y el tamaño de la propiedad, así como los aranceles de transferencia y los costos y tarifas de recaudación. Para una venta a la Cámara de Notarios, los costos corresponden a los costos de publicidad y organización de las subastas, los honorarios y desembolsos del notario y los impuestos de transferencia. En total, en ambos casos, los costes a cargo del adjudicatario representan del 10 al 15% del importe de la subasta.
¿Cuáles son las garantías para el adjudicatario?
El control del tribunal de grande instance y la libertad de las subastas garantizan una venta al precio justo y protegen los intereses de todos. Como la venta es pública, no hay posibilidad de disputa una vez que se ha pronunciado la subasta. El juicio de adjudicación equivale al título de propiedad.
¿Cuándo debe pagar el comprador la propiedad que ha adquirido en subasta?
En el caso de una venta en TGI, el monto debe pagarse dentro de los dos meses posteriores a la venta. Después de este período, el precio de venta se incrementa de acuerdo con un interés especificado en las especificaciones. En el caso de una venta a la Cámara de Notarios, el plazo de pago es de 45 días. El interés legal comienza a correr a partir del día 11 después de la venta.
¿Qué sucede si el postor ganador no puede pagar el monto y las tarifas de la subasta?
Luego, la propiedad se vuelve a poner a la venta por su precio inicial. Hablamos entonces de "subasta loca" o "reiteración de subastas". Pero el comprador moroso tendrá que liquidar la posible diferencia entre el precio al que se le declaró vencedor y el precio de reventa en una subasta loca. Se puede cobrar el cheque de depósito que haya depositado previamente.
