Reglas aplicables a la venta de rentas vitalicias.
La renta vitalicia es una forma de compraventa de bienes inmuebles que se está volviendo cada vez más popular. Lo escuchamos en la prensa, en la televisión… Renta vitalicia libre, renta vitalicia ocupada, ramo, renta vitalicia… Hacemos balance de las ventas de rentas vitalicias.
¿Qué es la venta de rentas vitalicias?
La compraventa vitalicia consiste en vender un inmueble y recibir en pago una renta vitalicia hasta su muerte.
¿Quién puede vender la vida? Cualquier persona legalmente capaz puede vender bienes raíces de por vida. A saber: se puede vender en vida otro tipo de bienes distintos a la vivienda (muebles, obras de arte, por ejemplo).El vendedor se llama el rentista. El comprador se llama débirentier.
En una venta de renta vitalicia, la futura muerte del vendedor debe ser impredecible. Por lo tanto, el comprador no debe tener conocimiento de una posible enfermedad del vendedor; este es el principio de renta vitalicia! Nota: en caso de que el vendedor fallezca dentro de los 20 días siguientes a la firma de la escritura de compraventa, entonces la ley considera que la muerte era previsible y, por lo tanto, la venta no es válida. Los herederos del vendedor pueden pedirle al tribunal que lo cancele.
¿Vida libre o vida ocupada? Se dice que una renta vitalicia es "gratuita" cuando el inmueble se encuentra desocupado en el momento de la firma de la compraventa. El comprador puede entonces disponer de la propiedad, ocuparla o alquilarla y cobrar las rentas. Se dice que una renta vitalicia está "ocupada" cuando el vendedor conserva el usufructo del inmueble durante toda su vida, es decir, conserva el derecho a usar el inmueble, a alquilarlo y a cobrarlo, pero que no puede vender el inmueble ( ¡lo acaba de hacer con la renta vitalicia!), ni vender un derecho de uso del inmueble.El comprador tendrá que esperar entonces a la muerte del vendedor (o el último de los dos vendedores si, por ejemplo, los vendedores son una pareja que vive en el alojamiento) para ocupar la propiedad.
¿Qué edad poner en vida una propiedad? 75-85 años parece ser un buen grupo de edad para comenzar a vender su casa de por vida. En cualquier caso, se recomienda encarecidamente, tanto al vendedor como al potencial comprador, obtener buena información de un notario para evitar caer en la trampa de la renta vitalicia y tomar una decisión informada.
Pago: ramo y anualidad
La venta en vida puede ser interesante para el comprador y para el vendedor: el vendedor recibe un complemento a su jubilación hasta el final de su vida y el comprador puede hacer un muy buen trato (en un mercado inmobiliario ajustado , ese es un buen punto).
El comprador compra bienes raíces pero no paga el precio de mercado. Paga ramo y rentas vitalicias.El ramo corresponde a una suma pagada el día de la venta, fijada libremente por las partes (el ramo corresponde generalmente al 30% del valor total del inmueble). La renta vitalicia se paga al vendedor a lo largo de su vida, mensual, trimestral o anualmente. Se paga por adelantado o en mora. Las partes pueden pactar que no exista ramo sino sólo una renta vitalicia. Nota: la renta vitalicia está sujeta al impuesto sobre la renta.
Para calcular el precio de la renta vitalicia se tienen en cuenta varios criterios. El importe de la renta se estima en función de: la edad y esperanza de vida del vendedor, el valor del inmueble, las rentas que podría recibir el comprador si el inmueble estuviera alquilado. También se toman en consideración baremos (los mismos para todas las rentas vitalicias) para el cálculo del monto de la renta vitalicia. Estas escalas se pueden consultar con un notario, por ejemplo.
A saber: es posible agregar varios tipos de cláusulas a la escritura de compraventa de vida.La cláusula de indexación permite revisar el monto de la renta vitalicia de acuerdo con la depreciación monetaria. La cláusula de resolución permite la resolución automática del contrato de venta de rentas vitalicias en caso de impago de una o varias rentas vitalicias por parte del adquirente. La cláusula penal permite al vendedor conservar el ramo en caso de impago de una o varias anualidades por parte del comprador y cancelación de la venta.
¿Quién paga el mantenimiento de los bienes vendidos en vida?
¿Quién paga los costos de mantenimiento de la propiedad, cualquier trabajo, impuestos relacionados con la propiedad después de una venta en vida?
En una renta vitalicia ocupada con usufructo, el vendedor paga (salvo que se indique lo contrario en la escritura de compraventa): reparaciones rutinarias y mantenimiento del alojamiento (salvo que libere totalmente el inmueble vendido), impuestos de vivienda, terrenos y basura cobro, facturas de energía. El comprador paga las reparaciones mayores.
En una renta vitalicia ocupada con derecho de uso, el adquirente paga (salvo que se indique lo contrario en la escritura de compraventa) el impuesto predial y el impuesto de recogida de basuras. La escritura de venta prevé la distribución de otros gastos.
En una renta vitalicia gratuita, el comprador paga los cargos (energía, impuestos, impuestos, etc.), el mantenimiento de rutina y todas las reparaciones.