Reglas aplicables a las cargas condominales.
Los cargos de copropiedad son los gastos que deben pagar los copropietarios de un inmueble y que sirven para pagar su mantenimiento y las obras a realizar. Se hace una distinción entre cargos generales y cargos especiales.
¿Qué son las tarifas de condominio?
Los cargos de copropiedad se dividen en 2 categorías principales: cargos generales y cargos especiales.
Los cargos generales de copropiedad se utilizan para pagar: administración del edificio (tasas de síndico, por ejemplo), mantenimiento del edificio (limpieza de áreas comunes, eliminación de desechos domésticos)..), conservación del edificio (rehabilitación de la fachada por ejemplo). Todos los copropietarios pagan las cargas generales según su participación (porcentaje calculado según la superficie de su inmueble en la copropiedad).
Los cargos especiales de condominio sirven para pagar: servicios colectivos (seguridad, por ejemplo), equipamientos comunes (mantenimiento de ascensores, por ejemplo). Los propietarios pagan estos cargos de acuerdo con la utilidad objetiva de éstos para cada propiedad en copropiedad. Así, los copropietarios de viviendas situadas en la planta baja de un edificio no disponen del uso de ascensor (salvo que dispongan de sótano o aparcamiento accesible mediante ascensor) por lo que no pagan los cargos específicos relacionados con este servicio.
¿Cómo se determinan las cargas de un edificio? Por el voto de los copropietarios que se reúnen cada año para determinar y por tanto votar el presupuesto provisional inherente a la edificación (cargas generales y particulares).Los costos anuales proyectados cubren el mantenimiento, operación y administración de las áreas comunes y equipamiento común del edificio. Los trabajos de mantenimiento ordinario (sustitución de una parte de la caldera colectiva, por ejemplo) forman parte del presupuesto de trabajos de mantenimiento. Se pueden añadir gastos excepcionales no previstos en el presupuesto provisional y que luego votan los copropietarios caso por caso (urbanización o creación de locales comunes, por ejemplo).
Nota: los cargos de alquiler (o "cargos recuperables" ) los debe pagar el inquilino, pero los paga el propietario. Por lo tanto, el arrendatario puede reembolsar estos cargos al propietario, ya sea en forma de provisiones para cargos (con ajuste de cargo anual), o en forma de tarifa plana.
Pago de cuotas de condominio
Cada uno de los copropietarios tiene la obligación de pagar los gastos de un edificio votado, de acuerdo con su parte.Nota: un copropietario puede solicitar un pago escalonado en 10 años para pagar el pago de los cargos relacionados con la realización de trabajos de mejora (excepto trabajos obligatorios por ley), si no ha votado a favor de la realización de estos trabajos. Sigue siendo responsable de pagar estos cargos.
Los cargos de copropiedad previstos en el presupuesto provisional y los cargos de copropiedad fuera del presupuesto provisional están sujetos a reglas especiales de pago.
Los cargos de copropiedad actuales previstos en el presupuesto provisional deben ser pagados por los copropietarios al síndico de la copropiedad, por ¼ del presupuesto votado (a menos que la junta general de copropietarios decida lo contrario) ). Esta provisión se paga el día 1 de cada trimestre (u otro período fijado por la junta general). Los propietarios reciben un aviso del síndico indicando la cantidad que deben pagar.
Los cargos de copropiedad fuera del presupuesto provisional son fijados por la junta general con la fecha de vencimiento de las disposiciones para ellos. El síndico puede exigir el pago de adelantos en efectivo y luego envía una carta a cada copropietario.
Un copropietario puede disputar los cargos de copropiedad si observa que su propia parte o la de otro copropietario es más de ¼ más alta de lo que debería ser. Él puede ir a la corte. El copropietario debe interponer recurso dentro de los 5 años siguientes a la publicación de las normas de copropiedad en el expediente inmobiliario o dentro de los 2 años siguientes a la reventa del inmueble a partir de la publicación de las normas de copropiedad en el expediente inmobiliario. El juez puede establecer una nueva distribución de cargos. A saber: fuera de esta hipótesis, para modificar la distribución de cargas entre copropietarios se requiere el voto unánime de los copropietarios.